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2019年房地产开发费用包括哪些?如何核算房地产开发成本?

2019年6月17日  广州房产纠纷律师   http://www.lmwzp.com/

  商品房有很多,也都是由房地产开发公司兴建的。房价是越来越高,房地产公司也是如雨后春笋般兴起,造成房地产开发公司的类型有很多。而开发费用也是一个尤为重要的部分。那么房地产开发费用包括哪些?又该如何核算房地产开发成本?

  黎敏律师广州房产纠纷律师,现执业于广东广大律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

房地产开发费用包括哪些?

  房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用:

  (一)管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数,按3%左右计算。

  (二)销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项:

  1、广告宣传费。约为销售收人的2%一3%;

  2、销售代理费。约为销售收入的1.5%一2%;

  3、其他销售费用。约为销售收入的0.5%一1%。以上各项合计,销售费用约占销售收人的4%一6%。

  (三)财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

如何核算房地产开发成本?

  房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

  1、关于成本归集对象。由于开发规模的不同,房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,成本核算不能过细(台以单幢为单位),因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋,这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,成本核算也不能简单地以小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其成本结算和管理上的作用。笔者以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据,对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块,便于费用的归集和成本结算,充分发挥成本核算的作用。

  2、正确划分成本项目,客观地反映产品成本的结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多,对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用,应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。

  3、关于间接费用的核算。按现行的房地产开发企业会计制度规定,间接费用应作为期间费用,直接计入当期损益,笔者认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。该原则要求:企业的各项收入和与其相关联的成本、费用,应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。

  4、关于项目的竣工决算。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策,因为工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,比较实际,不易拖拉,而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期,比如小区个别配套没有完成(不影响销售),计划中的公建设施暂时不能实施,或者押金的收回久拖不决等等,这些都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。如何解决这个问题,笔者以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本,以便项目决算能按计划进行,以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小,所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。

  黎敏律师 广东广州知名律师,承办房地产开发案例近千件,具有优秀的律师执业道德、出色的专业水准和丰富的办案经验。在处理案件过程中能权衡各种利弊,最大限度的维护当事人的利益。


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