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我公司作为承租人是否已经放弃优先购买权?

2018年7月25日  广州房产纠纷律师   http://www.lmwzp.com/
咨询热线内容
        我姓林,经营一家生产包装纸的公司。由于前期资金周转的问题,现租赁b公司的一处厂房及机器设备进行生产活动。
        2006年3月初,我以a公司名义与b公司订立财产租赁协议一份,约定b公司将其一处厂房及机器设备租给我公司使用,期限一年。2007年3月租赁合同期满,b公司就转售厂房及设备事宜和我公司达成协议:a公司表示租赁期满后不再续租,b公司拟以 25万元左右的价格整体转售租赁物;a公司对该价格放弃优先购买权,但如果以20万元左右成交的话,则愿意购买。由于b公司坚持以25万元出卖租赁物,我公司只能放弃优先购买权。2006年5月,b公司与第三方签订买卖合同,  以22.5万元的价格将厂房和设备卖给第三方,并收了款。
        得知消息后,我第一时间找到b公司理论,但其声称我之前已经放弃了优先购买权,故其可以将房屋另行出售。而我们认为,b公司以22.5万元的价格出售厂房设备,  已经侵犯我公司的优先购买权,b公司与第三人之间的协议由于侵犯我公司的优先购买权应为
        请问:我公司作为承租人是否已经放弃优先购买权?

律师专线解答
        承租人的优先权是法定的,具体是指当出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他购房者的权利。就承租人的优先购买权,须注意承租人仅在同等条件下享有优先购买权,包括价格,交付房屋期限、方式,所出售房屋的部位、数量等条件的相同。
        第一,b公司与第三方签订的买卖合同无效。据您所述,b公司曾经在出卖厂房和设备前就相关事宜与贵公司进行磋商,并达成初步协议,但由于您月前资金短缺,明确表示对25万元左右的交易价格放弃优先购买权;而当b公司最终与第三人就相同厂房、设备达成22.5万元交易意向时,贵公司应当享有优先购买权,b公司必须提前告知贵公司。但是,b公司并没有将这个新的“同等条件”告知贵公司,并在贵公司也未明确表示放弃优先购买权时,便以22.5万元价格与第三人签订的协议,故b公司与第三人签订的买卖合同应确认为无效。   
        第二,贵公司的优先购买权还涉及一个合理期限的问题。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法脘宣告该房屋买卖无效。”这就是说,b公司与第三人签订合同之日前3个月,就应该通知享有优先购买权的贵公司,在其没有尽通知义务的情况下,则b公司与第三人的房屋买卖行为无效,贵公司作为承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

症结所在
        本问题的症结在于咨询者对承租人的优先购买权问题不清楚。

律师提醒与注意事项
        承租人行使优先购买权时,还必须符合以下几个条件:承租人系合法的承租人;承租人优先购买权发生在出租人转让房屋所有权时;承租人仅在同等条件下享有优先购买权;承租人应在合理期限内行使优先购买权。
        房屋租赁时,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。

法律链接
        《中华人民共和国合同法》第二百三十条   
        《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条
         最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条

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