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交易指南:注意产权关系、付款方式及收房约定

2018年7月13日  广州房产纠纷律师   http://www.lmwzp.com/
  承诺不代表诚信,诚信不代表安全,安全则需要合理的交易规范和严谨的法律依据。没有安全基础只相信承诺和诚信会使交易面临较大的风险。有些中介公司以推出所谓多少项承诺和有多大的规模来证明自己的实力,模糊消费者,让消费者放心,使消费者误认为这就是安全。要想真正做到交易的安全,首先应该评估其交易的行为是否正确,操作方式是否安全,并要求提供安全的相应证据。
  ■房屋产权关系是否明晰
  标的物的权属法律关系是确定交易合法性的重要环节。权属法律关系必须清晰,交易双方应提供证据来证明所签订的交易合同具有法律效力。签订合同者应具备相应的权利。如是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利。不是产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?例如,委托签订合同、确定交易价格、收取房款、办理产权变更手续、房屋交割等。
  北京兴业安居房地产经纪中心所建立的企业安全交易操作系统提醒交易双方,在签订房屋交易合同时,如果由于委托事项不明确,价格不透明,就会给交易双方造成不必要的纠纷和损失。所以交易双方在签订交易合同时应由产权人或合法委托代理人来确定交易中的重要环节,并签订合同。
  以保证合同的合法性、真实性、有效性使交易价格更合理、透明和安全。由于房屋的产权是以登记制为法定产权归属的,一旦该房屋发生纠纷或重大事件,如果产权人不能提供相应的证据来证明没有过错,那么该产权人将承担相应的责任。
  例如:有人以收购名义买断房屋,待得到该房屋的法律文件原件和房屋后不办手续而是冒充产权人或利用产权人的委托证明采取一房多卖、一房多租等手段进行诈骗活动。使真正的产权人蒙受巨大的损失。作为交易双方,即使在签订合同后,各自的法律文件证明应由各自保管好。尽量不要委托他人,本人不能亲自办理、出面办理产权变更手续的也应委托信任的人。
  ■房款通过谁交付较安全
  房款交付是交易中最重要的环节之一,房屋不是一种普通的商品,它是以登记制来确认产权归属权。办理产权的更名手续在交易过程中起着决定性作用。如果买方不能提供有效的证据来证明买方有绝对的支付房款能力和使房款按合同约定顺利到位,在买方还没有付清房款前就办理产权转移手续,就等于确定了买方对该房屋拥有的合法性,很容易在以后的交易中处于被动,造成纠纷或损失。
  买卖双方交付房款的时间和过程往往是争论的焦点。买方认为,如果先付清房款,在整个交易过程中发生问题后以至不能得到真正有效的房产手续和房屋,再追讨房款很麻烦。双方总是在相互信任上不能达成统一,希望找令双方都能信任的中间机构来进行房款交割。
  大部分都选择了代理交易的中介机构,但是交易双方要注意以下三个方面:交易价格是否透明,经纪方是否暗中吃取差价;操作过程是否规范安全;中介机构可信度的考察,是否存在着由于经营问题而面临倒闭或恶意欺骗卷款而逃。
  如果出现第三种状况,买方已付房款而卖方并没有收到房款后果可想而知。目前北京二手房市场上有一些中介公司的房款交付方式较为安全。一种是通过银行来担保、交付,一种是通过公证机关来交付。后者如北京兴业安居房地产经纪中心,便是把房款交割转为公证处进行操作。交易双方共同到公证机关办理房款公证提存手续是目前较为安全的房款交割方式。
  ■房屋交割时间方式应该在合同中写明
  房屋交易一般是由动产和不动产组成。不动产一般是指房屋本身,但动产却很复杂,例如家具、物品、设备、装修、装饰等,如果只是不动产交易,在房款交割时,你看到的房屋很可能和你在交易前的状况不一样,多数房屋交易的纠纷发生在动产方面。在签订合同时,动产事项不明确,使房屋交割不完整。所以在签订交易合同时应先了解交易的价款包括哪些,哪些是不动产,哪些是动产,动产是否单独转让,还要对整体的标的物在合同中有一个详细的描述。房屋交割的时间方式及物业等费用的结算都应在合同中明确。
  当然,任何的安全交易还需要依靠一个良好的市场环境,刚刚成立的由北京市工商局、北京市房地局、财政局、科委、北京兴业安居房地产经纪中心、我爱我家、链家?宝业、美林、万德成等多家单位发起的北京市经纪人协会将会对北京市房地产行业的规范管理,起到重要的作用。建立良好的行业道德规范、经纪活动,提高服务水平,维护市场秩序,提高经纪行业在社会中的形象,促进行业健康发展,繁荣首都市场经济,将成为北京市经纪人协会的主要工作内容。他们的目标是使广大的消费者得到满意、放心、安全的服务。
  ■链接:
  北京市房地产放心中介活动在京城开展业务已有两年,活动的条款中明文规定:参加的房地产经纪机构按政府规定及合同约定收取中介服务费,不成交不收中介服务费。违反政府规定或合同约定多收费的,双倍退赔多收费用。但是,仍有一些房地产经纪机构在利益的驱动下,表面打着“放心中介”的牌子,暗地里却大量赚取消费者的差额利润,这种做法既损害了消费者的利益,又辱没了“放心中介”的名誉,但大多数放心中介仍坚守着当初的承诺。
  ■下期预告:
  据悉:北京市房地产中介事务所将对北京市房地产放心中介活动进行调整:参与此活动的中介公司在安全交易环节上有较大动作,本报将在第一时间追踪报道。


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